楼市政策稳定市场，促进行业平稳运行

李宇嘉是广东省住房政策研究中心的首席研究员。最近公布的数据显示，今年1至4月，全国房地产开发投资下降了2.7%。1至3月份还增长了0.7%，但4月份因疫情的影响，线下办理规划报建、开工和销售等都受到了影响，导致1至4月份的投资转为下降2.7%。新开工面积下降了26.3%，土地购置面积下降了46.5%，二者占投资的份额超过90%。

此外，由于疫情和去年对地产、金融等行业进行规范，就业密集型的服务行业受到了冲击，开发商的资金链也紧张，导致竣工面积下降了11.9%，进一步拖累了开发投资。一些开发企业对行业前景较悲观，拿地和开工的积极性下降，主要原因是销售端持续疲软。1至4月份，全国商品房销售面积和销售金额同比分别下降了20.9%和29.5%。

疫情因素导致部分居民收入受到影响，购房意愿持续下滑。最近央行的调查显示，倾向于“更多消费”的居民比例下降了1.0个百分点，倾向于“更多储蓄”的居民比例增加了2.9个百分点，倾向于“更多投资”的居民比例下降了1.9个百分点。居民购房意愿的下降传导到开发商层面，表现为拿地和开工意愿下降，进一步拖累了开发投资。开发商目前主要通过促销来稳定资金链。

从1至4月份的数据来看，东部地区商品房销售面积的跌幅小于中部地区，但全国商品房销售金额的跌幅大于销售面积的跌幅。这意味着“降价促销”仍然是开发商的主要营销策略。在“五一”假期和最近的市场调研中发现，珠三角和长三角的主要城市除了少数核心区的新房项目外，大多数新盘项目仍然以降价为主，甚至低于周边同类二手住房的价格，以吸引购房者入市。

3月份，70个城市中有38个城市的新房价格下跌。如果房价下跌，会对开发商的拿地和开工形成负面预期，也对购房者的积极入市不利。此外，4月份开发商债务风险仍然存在，导致金融机构对开发商的风险偏好较低。1至4月份，开发商的到位资金同比下降了23.6%，降幅甚至比去年疫情期间更大。

可以看出，在当前商品房市场量价双下行、整个行业链条下行的情况下，资金主体对开发行业的风险偏好已经降到了历史最低水平。具体来看，国内贷款这一资金来源约占15%，1至4月份下降了24.5%，显示银行和信托等机构的贷款意愿下降。目前，预售资金监管严格，为了确保交楼和社会稳定，银行和信托的贷款意愿必然会持续降低，对新开工的影响比较大。

另外，占资金来源近一半的销售回款，包括定金、预收款和按揭贷款，1至4月份分别下降了37%和25.1%，降幅比1至3月份扩大了6个和6.3个百分点，显示4月份疫情对新房销售的影响，以及疫情多点发展下居民购房动力的下降。最近公布的金融数据显示，4月份住户贷款减少了2170亿元，同比增长减少了7453亿元，显示贷款购房的意愿下降。

4月18日，央行和外管局提出了23条政策措施，加强金融服务，增加对实体经济的支持。关于房地产，提出了“合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例和最低贷款利率要求”，这是自2017年以来央行再次明确指出的关于首付款和贷款利率的要求。在因城施策原则下，更多符合条件的城市将降低首付款比例，降低房贷利率，调整地产需求端的金融政策。

5月15日，央行和银保监会发布通知，对购买普通自住房的居民家庭，对首套房商业性个人住房贷款利率下限进行了调整，不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套房商业性个人

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