疫情原因二手房交易突终止

新民晚报讯（通讯员曹赟娴记者宋宁华）在二手房买卖中，双方一切谈妥，并已签订了意向书，买家也按约支付了50万元定金，但此后卖家却以新冠疫情为由，想要中止交易。不过，买家却说，这是因为房价上涨，卖家想要坐地起价……

上海市浦东新区人民法院（以下简称上海浦东法院）经审理后，对这起涉疫情房屋买卖纠纷作出一审判决：确认意向书解除，被告返还定金50万元，并赔偿原告损失50万元。二审法院对此同样予以维持。图片来源：东方ic

签了意向书，交易却陷入僵局

2020年3月，李先生夫妇看中了一套位于浦东新区的房子，尽管卖家人在国外，经中介居间沟通，三方成功在线签订了《委托购买意向书》。考虑到疫情影响，卖家回国日期未定，意向书中将房地产买卖合同的最晚签订期限定在同年6月15日，过户时间最迟为7月31日。同时约定，若因疫情造成的不可抗力，买卖双方可另行书面协商约定签约日期。

随后，李先生按约支付了50万元定金，根据意向书，该款项暂由中介代为保管，直至双方签订买卖合同后，转至资金监管账户。期间如果李先生违约，则50万元归卖家所有；反之，如果卖家违约，则双倍返还定金给李先生。

可是签约日期临近，眼见房价上涨，卖家想要按照当前市场价格卖家违约，退50万再赔50万

上海浦东法院经审理后认为，原、被告签订的《委托购买意向书》属预约合同，该意向书签订于疫情期间，其中约定的期限均已考虑到了疫情影响，对于疫情不可抗力导致的变动，也可按约定另行协商。被告签订意向书后，并无返沪的表态，反而多次提到房价上涨，要重新协商价格，其违约意图明显，发函终止交易的行为构成违约，原告据此解除意向书于法有据，认定该解除是被告违约造成。

关于第三人收取的定金50万元是否是其代被告保管。法院认为，第三人处于中立地位，无证据表明其与一方有利害关系，且收取定金时，原、被告还未产生纠纷，第三人无必要冒充签名，其陈述有一定可信度。同时，意向书中约定了定金事宜，被告签订时理应知晓，但他在解除意向书前，从未对定金提出异议。被告与第三人的聊天记录也显示，其知晓并认可定金事宜。因此，法院认定被告委托第三人保管定金这一事实存在，该定金视为被告收取。

至于赔偿金额，考虑到双方签订的意向书为预约合同性质，结合履行程度、违约时间、违约方过错、定金金额等因素，法院酌定为50万元。

据此，法院作出上述判决。

法官说法：疫情不是万能的免责“挡箭牌”

上海浦东法院民事审判庭副庭长、本案主审法官周箐表示，在房屋买卖中，一味地将疫情和不可抗力画上等号，这是一种片面的认知。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，因此疫情对正常履行影响不大的，不应按不可抗力纳入考量，进行责任免除。

在本案中，被告违约表面是因疫情导致，实则是意图涨价而故意违约。为此，疫情不是违约的借口，更不是万能的免责“挡箭牌”，买卖双方都应遵法守约，积极履行各项约定义务。