港龙中国地产负债规模呈指数级增长，究竟有多“穷”

7月15日，内地房企港龙中国地产（06968.HK）在香港股市上市后破发收场。为了改善股价表现，8月3日，港龙中国地产启动了绿鞋机制，即超额配售，并向市场增发3061.8万股股份。

港龙中国地产的破发并不出人意料，因为从其实际经营情况来看，它并不是一家出色的公司。尽管港龙中国将总部搬到了上海，但它仍然是一家江苏本地的房地产公司。虽然港龙中国的业务范围涉及整个长三角区域，但主要业务仍集中在江苏省，其他城市的项目相对较少。据港龙中国的招股书显示，截至今年3月底，在全国的22个城市中，港龙中国拥有由附属公司、合营公司和联营公司开发的64个项目，其中62个项目位于长三角区域，而江苏和浙江两省的土地储备占比高达92.5%。

尽管如此，在经历了2018年的疯狂扩张后，港龙中国在2019年的销售规模首次突破了200亿元大关，实现了234亿元的合同销售额，位列国内百强房企的第83位。此外，港龙中国2019年的营收达到了19.78亿元，同比增长19.2%，归母净利润达到了6.68亿元，同比增长88.2%，净资产收益率超过73%。

然而，这种业绩增长并非来自经营现金流的良性增长，而是通过高风险的举债扩张实现的。根据招股书披露的数据，港龙中国从2016年开始负债总额呈指数级增长。到2019年，港龙中国的负债规模突破了200亿元，达到了212.39亿元。负债规模的大幅增长并没有换来同等增量的营收。2019年总营收仅同比增长了19.2%。

此外，港龙