安全经营底线测试：中南建设迎年度压力

4月25日晚，中南建设（000961.SZ）发布了2021年年报。报告显示，公司在报告期内实现了792.1亿元的营收，同比增长0.8%；房地产业务方面，合同销售金额为1973.7亿元，销售面积为1468.7万平方米；建筑业务方面，实现了251.4亿元的营业收入，同比增长13.3%。年末有息负债（包括期末应付利息）为622.8亿元，较2020年末减少了176.3亿元，同比下降了22.06%，处于行业最低水平。

同时，年报披露显示，公司经审计的归属上市公司股东净利润为亏损33.8亿元，与此前披露的7.08亿元至21.23亿元存在重大偏差。

公司在年报中对业绩预告的偏差和相关指标情况进行了解释并表示歉意。中南建设指出，业绩预告偏差的原因主要有三方面：首先，由于市场持续下行，公司在预测风险时未能完全预见，并未充分计提现有存货的跌价准备，以及各项应收款和合同资产的减值计提；其次，公司未能适量预计合营、联营公司收入确认的不确定性，并未确认部分预期投资收益；第三，由于疫情和市场调整的影响，部分竣工项目未能如期交付，因此无法确认相应的收益；此外，对于部分利息支出的资本化条件的预计过于谨慎，导致费用增加。

同时，由于归属上市公司股东的净利润为负值，公司的毛利率和净利率都大幅下降。2021年，中南建设的综合毛利率为10.03%，同比下降了7.26个百分点。在房地产业务方面，合同销售金额为1973.7亿元，销售面积为1468.7万平方米，同比分别减少了11.8%和12.9%。房地产业务的毛利率为10.69%，同比减少了8.45个百分点；建筑业务的毛利率为6.43%，同比下降了2.22个百分点。

对此，中南建设指出，由于公司为了保障现金流，在2021年第四季度加大了对房地产现房库存的促销力度，导致当期亏损增加，从而降低了公司的毛利率。此外，公司按照审慎原则增加了存货跌价准备和应收款坏账准备；由于并表合联营公司竣工交付进度延迟，投资性收益大幅下降；销售难度增加，导致规模减少，进而增加了销售、管理和财务费用的比例，进一步降低了净利润率。

此外，中南建设在“三道红线”相关指标上表现不佳。截至2021年末，公司的净负债率为93.16%，同比下降了4.11个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为80.52%，同比增加了0.76个百分点；现金短债比为0.60。中南建设解释称，市场持续下行导致回款减少，预售监管资金增加，使得非受限资金总量下降。同时，部分长期债务转为短期债务，导致短期债务和总负债增加，进而导致相关指标出现大幅下降。

然而，中南建设在年报中表示，短期的亏损不会对现有的项目产生影响，也不会改变公司的运营模式。公司认为这些问题只是市场快速调整后的短期反应，在市场恢复的情况下，公司将进一步提高运营效率，并加速结算已售未结算资源，尽快恢复盈利。

中南建设在过去一年中，多次按期兑付了公开市场债券，并回购了境外债券。面对复杂的行业形势，中南建设始终坚持不依赖有息负债的发展模式，保持了财务安全的稳健形象。中南建设严格控制现金流安全管理，并在年度利润亏损的情况下，2021年实现了1446.7亿元的经营性现金流流入，同比增加了12%，是一年内到期有息负债的6.0倍。年内经营活动产生的现金流量净额为167.7亿元，连续四年保持正值。

与同行业的房企相比，中南建设一直保持着有息负债与年度经营规模比值最低的记录。据年报显示，2021年末中南建设的有息负债为622.8亿元，较2020年末减少了176.3亿元。2021年末的总负债率为88.37%，净负债率为93.16%。合同负债及相关待转销项税的总额为1482.7亿元，占公司全部负债的45.60%。

得益于对有息负债规模的严格控制，中南建设在行业严峻的背景下保证了充足的兑付能力。截至目前，中南今年仅有6月和12月需要偿还的境内外债券本金总额为14.22亿元，而公司手中的货币资金高达224亿元。因此，公司具有较高的偿债能力和抗风险能力。

在吸取过去高增长时期拿地