中信建投：房贷利率下调释放积极信号

5月16日讯，5月15日，央行、银保监会发布通知，调整了首套住房按揭贷款利率下限为LPR-20bp，而二套住房按揭贷款利率下限保持为LPR+60bp。各派出机构可以自行确定辖区内各城市的首套和二套住房按揭贷款利率加点下限。根据中信建投的观点，在“稳增长”的背景下，房地产行业预计将会得到更多支持。同时，地方政府和证监会也加大了对REITs的支持力度，并且强烈看好持有运营类开发商。

5月15日，央行、银保监会发布通知，调整了首套住房按揭贷款利率下限为LPR-20bp，即4.40%。而二套住房按揭贷款利率下限保持为LPR+60bp，即5.20%。各派出机构可以自主确定辖区内各城市的首套和二套住房按揭贷款利率加点下限。

将首套房按揭贷款利率下限下调后，现行利率与下限之间的差距较大。根据贝壳研究院对103个重点城市的监控，截至2022年4月，主流首套房贷利率为5.17%，二套房贷利率为5.45%。与利率下限相比，利率还有77个bp和25个bp的下调空间。此次利率下限的调整是对4月29日中央政治局会议“支持各地完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”的积极响应。

下调房贷利率可以改善购房者的预期，对于销售的改善具备积极作用。根据对历史的回顾，我们发现2008年以后房贷利率经历了两个明显的下行周期。一个是从2011年四季度到2012年三季度，房贷利率累计下调了142个bp。另一个是从2014年四季度到2017年一季度，房贷利率累计下调了170个bp。这两次利率下调都促使了销售的迅速恢复。2012年，销售从年初的负增长恢复到全年实现2.0%的正增长，而2014年之后的利率下调也对应了2015年至2017年的地产牛市。虽然降低房贷利率对购房者每月支出的节省有限，但释放出积极的支持信号有助于改善购房者的预期，进一步刺激销售。

在“稳增长”的背景下，房地产行业作为国民经济的支柱产业，预计将会得到更多支持。自2021年9月以来，面对行业的快速下行，房地产行业政策逐渐趋暖。目前已有超过100个城市调整了房地产政策，其中包括按揭利率的自主下调。尤其是2022年4月，政策刺激力度加大，根据中指研究院的统计，单月超过70个城市出台了超过百次的政策。面对疫情的冲击和外部环境的不确定性，4月29日召开的中央政治局会议指出“稳增长、稳就业、稳物价面临新的压力”，而当务之急是把“稳增长”放在更加突出的位置，进一步引导预期、提振信心、调动各方面的积极性。房地产作为国民经济支柱行业的地位目前并未改变，在这样的背景下，其经济稳定器和压舱石的作用将更加突出，预计将会得到更多的支持。

投资建议：我们认为房地产政策趋势向好不变，随着疫情逐渐得到控制和生产经营的逐步恢复，政策效果有望加速落地。我们坚持看多地产板块，并继续推荐以下股票：保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团、建发股份、华发股份、华侨城A、绿地控股、新城控股、滨江集团等。在港股市场上，我们看好中国海外发展、中国金茂、旭辉控股集团、碧桂园、华润置地、龙湖集团等股票。同时，地方政府和证监会加大了对REITs的支持力度，近期我们强烈看好持有运营类开发商，包括：招商蛇口、南山控股、金融街、浦东金桥等。